• Сьогодні: Вівторок, 18 Січня, 2022

Як відрізнити квартиру від «кімнати» у житловому будинку: продовження розслідування

Липень16/ 2012
avatar
Сергій Севрук

Журналіст "Маєш право знати", громадський активіст

У рамках проведення власного розслідування ситуації, що сталась з інвесторами «індивідуально-багатоквартирного» будинку по вул. Каширіна, 15, журналісти «Маєш право знати» звернулись до незалежного експерта з питань нерухомості та нотаріальної справи і попросили прокоментувати ситуацію з будівельною аферою в Броварах та дати поради нашим читачам, щоб вони не повторювали помилок ошуканих покупців житла. Також ми попросили пані Юлію проаналізувати укладений громадянами-інвесторами попередній договір купівлі-продажу майнових прав.

Пані Юліє, чи зустрічалися в Вашій діяльності подібні схеми будівництва житлових індивідуальних будинків з подальшим продажем як багатоквартирних?

– Безумовно, подібні «квартири» останнім часом дуже часто трапляються на ринку житла. Серед таких горе-забудовників (як правило, це підприємці, які тільки «стають на ноги» та не мають достатніх коштів для того, щоб легально займатися будівництвом) останнім часом стало модно зводити житлові індивідуальні будинки, продаючи кімнати як квартири. Звичайно, таке будівництво з першої його цеглини ведеться незаконно, за так званими «сірими схемами».

Що це за «сірі схеми»?

– Припустимо, що Ви потенційний покупець «сірої» квартири і прийшли на оглядини майбутнього житла. Якщо Ви попросите забудовника показати Вам дозвіл на будівництво, то, швидше за все, Вам нічого не покажуть, хіба що дозвіл на будівництво індивідуального житлового будинку, або просто житлового будинку. За законодавством України, такий будинок не повинен перевищувати 300 кв.м або 500 кв. м житлових приміщень. А скільки це 300-500 кв.м? Всього-на-всього 5-10 квартирний будинок на 2-5 поверхів. Якщо Вам покажуть план 20-ти квартирного будинку, то це буде означати, що Вам пропонується дуже ризикована інвестиція.

У чому саме полягає ризик?

– У тому, що такий об’єкт побудувати можна, і вони масово будуються в передмісті Києва, адже дозвіл на будівництво було отримано, а те, що порушені норми будівництва, з’ясується лише при введенні будинку в експлуатацію, і ось тут почнеться найцікавіше. Виявиться, що ввести в експлуатацію і оформити право власності на такий будинок законним способом неможливо. Такі будинки ще називають «трансформерами», коли за документами будується індивідуальний житловий будинок, а по факту він багатоквартирний.

Чим це загрожує інвесторам?

– Тривалим очікуванням підключення будинку до електрики, води, каналізації, газу. Дуже нервовими переговорами із забудовником і щотижневими обіцянками від нього, що до кінця місяця все буде підключено. І так може тривати роками. Можна з упевненістю спрогнозувати, що ті будинки, які знаходяться в початковій стадії будівництва і будуються як індивудіальні, а не багатоквартирні, швидше за все, будуть дуже довго трансформуватися та узаконюватися як багатоквартирні житлові будинки, а покупці стануть заручниками цієї ситуації.

Пані Юліє, у чому полягає відмінність між попереднім договором купівлі-продажу майнових прав на нерухоме майно та основним договором купівлі-продажу нерухомості, якщо інвесторам дозволили здійснювати внутрішнє оздоблення квартир і жити в них?

– Основний договір оформляється тільки в нотаріальній формі, ця вимога законодавства, і є підтвердженням Вашого права власності на придбану нерухомість. Основний договір підписується в терміни, вказані в попередньому договорі, при цьому будинок повинен бути введений в експлуатацію, отримані технічні паспорти на всі квартири, а забудовник повинен бути власником конкретної квартири, а не всього будинку в цілому. Це важливий момент, і якщо в попередньому договорі ці умови не були прописані, то забудовник може запропонувати Вам підписати основний договір на покупку частини будинку, а це зовсім не квартира, і переоформлення частини будинку в окрему квартиру забере багато часу, сил і не малих додаткових коштів, які вам доведеться витрачати самостійно.

Прокоментуйте, будь-ласка, попередній договір на купівлю квартири, наданий інвесторами будинку журналістам «Маєш право знати», що на вулиці Каширіна, 15 в Броварах. В пункті про зобов’язання здачі будинку в експлуатацію маємо виправлення ручкою – змінено дату (про терміновано на рік). Це не є порушенням?

– Згідно з Правилами ведення нотаріального діловодства внесення змін, доповнень, виправлень, дописок можливе лише в разі неграмотного або нечіткого викладання документу. Усе це не стосується Попереднього договору, посвідченого нотаріусом Броварського міського нотаріального округу Іваненко О.В., адже у ньому всі істотні умови договору викладені чітко. Таким чином, відповідно Цивільного кодексу України та пунктом 2 Попереднього договору, продовження терміну для укладення договору купівлі-продажу можливе лише на підставі додаткового погодження питання між сторонами, яке має бути оформлено відповідним нотаріально посвідченим договором. Отож, вважаю за потрібне відмітити, що нотаріусом було порушено вищевказані Правила.

Відповідно до ч.1 ст.635 ЦК України Попереднім є договір, сторони якого зобов’язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти основний договір в майбутньому на умовах, встановлених попереднім договором. Частина 3 ст. 635 звертає увагу на те, що Зобов’язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення. Тож, маємо невтішну ситуацію.

Нині постраждалі від квартирної афери мешканці будинку по вулиці Каширіна, 15 судяться із забудовником та вимагають не лише повернути кошти, сплачені за «квартири», а й компенсувати завдані збитки у подвійному розмірі. У цей четвер, 19 липня, має відбутись чергове судове засідання, щоправда, на жодне з попередніх ані відповідач, ані його представник не з’явились.

«Маєш право знати» і далі стежитиме за розвитком подій та інформуватиме читачів про нові обставини у даній ситуації. Зокрема 9 липня ми направили запит до міської влади з метою з’ясувати, які заходи проводяться місцевими чиновниками для вирішення ситуації інвесторів житлового індивідуального будинку родини  Серпокрилових. Чекайте незабаром наш журналістський аналіз дій влади та правоохоронних органів у випадку з даною будівельною аферою.

  • avatar
    Нінель
    9 років тому

     Молодці! Вдячна команді МПЗ, що розказуєте людям про подібне.:):):)
     Може хтось і не купить в такому об’єкті  собі житло.
    Але складно зрозуміти пересічному громадянину  – без ознайомлення із самим договором, про що саме йде мова і що краще не підписувати.
    Не могли б ви опублікувати зразок типового договору на Каширіна?

    • avatar
      Сергій Іллюхін
      9 років тому

      Нажаль, маємо наразі лише копію судового позову :(

    • avatar
      Alina Dyachenko
      9 років тому

      Тут справа не так у договорі, як у тому, що треба дивитись на пакет документів, у якому обов’язково потрібно побчаити фразу “багатоквартирний”  (!) будинок. Не просто житловий, а саме багатоквартирний. Або дозвіл на будівництво, або призначення землі мають бути про багатоквартирну забудову

      • avatar
        Нінель
        9 років тому

         Тобто у попередньому договорі не надається опису об’єкту будівництва як багатоквартирний житловий будинок?
        Якщо так, то дивно.